С июля 2019 года застройщики начали использовать проектное финансирование с помощью эскроу-счетов, чтобы обезопасить покупателей недвижимости от различных рисков, таких как недостройки. Теперь продавцы не могут получить деньги напрямую от покупателей. Давайте разберемся, как это работает. Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обязательств.
Например, если вы покупаете квартиру, вы кладете деньги на эскроу-счет. Продавец или застройщик сможет получить их только после выполнения условий, оговоренных в договоре. То есть только после сдачи дома в эксплуатацию или после подписания всех документов на квартиру и передачи прав новому владельцу после предъявления выписки из ЕГРН. При этом покупатель не может забрать свои деньги с эскроу-счета в любое время — только если продавец не выполнил свои обязательства по договору.
Этот новый метод оплаты помогает покупателям обезопасить себя.
Раньше были случаи, когда дольщики, заплатившие застройщикам полную стоимость квартиры, оставались без денег и недвижимости в случае проблем со строительством или банкротства компании. Важно выбирать организацию, на чьи средства строится объект недвижимости, так как эскроу-счета используются только для таких целей.
Эти банки называются эскроу-агентами и выступают в роли независимых посредников между продавцом и покупателем, следя за исполнением условий контракта. Все поступления от продаж недвижимости хранятся в одной финансовой организации, что позволяет застройщикам получать кредиты на более выгодных условиях.
Если компания строит на свои средства, она может сама выбрать эскроу-агента из списка организаций, утвержденных Центробанком. Для покупки квартиры на первичном рынке часто используются эскроу-счета. В этом случае потребуются оригинал договора участия в долевом строительстве (ДДУ), паспорт и заявление на открытие счета эскроу по форме банка.
При приобретении недвижимости через ипотеку банк может запросить больше документов.
Эскроу-счета также могут быть полезны при проведении сделок на вторичном рынке. В этом случае покупатель и продавец заключают между собой контракт об использовании эскроу-счета и обращаются в банк для его открытия.
Механизм открытия эскроу-счета будет различаться в зависимости от того, используются ли личные или заемные средства для покупки жилья.
После выполнения всех обязательств застройщик получает свою оплату, а покупатель может оформить квартиру на себя. Если желаете оформить ипотеку, нужно следовать определенным шагам: после выполнения застройщиком своих обязательств он получает оплату, а заемщик начинает выплачивать кредит. При желании можно перевести кредит в другой банк со лучшими условиями.
Ипотеку для приобретения жилья у частника можно получить в любом банке с лучшими условиями для клиента.